Infiltrations d’eau, humidité persistante, moisissures, problèmes de chauffage, installations électriques défectueuses ou travaux sans cesse reportés : la dégradation d’un logement peut rapidement affecter les conditions de vie de son occupant.
Lorsqu’un locataire signale ces désordres mais que son bailleur tarde à intervenir, minimise leur importance ou renvoie la responsabilité sur le syndic, une entreprise ou un assureur, la situation peut perdurer pendant plusieurs mois.
Pourtant, le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir un logement conforme à l’usage auquel il est destiné. Il doit notamment assurer au locataire une jouissance paisible du logement, réaliser les réparations qui ne présentent pas un caractère locatif et, lorsqu’il s’agit de la résidence principale, délivrer un logement décent.
Ces obligations résultent notamment de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1719 à 1721 du Code civil.
Face à l’inaction du propriétaire, le locataire dispose de plusieurs moyens d’action : constitution des preuves, mise en demeure, demande de réalisation des travaux, expertise, saisine du juge et indemnisation des préjudices subis.
Maître Antoine Taormina, avocat au Barreau de Bordeaux, intervient en matière de droit immobilier et accompagne les locataires confrontés à la dégradation de leur logement et à la carence de leur bailleur.
Quelles sont les obligations du bailleur ?
Les obligations du bailleur ne se limitent pas à remettre les clés au locataire.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose notamment de remettre un logement décent, d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.
Il doit également réaliser les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.
Ces obligations sont complétées par le Code civil.
L’article 1719 du Code civil impose notamment au bailleur :
- de délivrer la chose louée et, lorsqu’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent ;
- d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ;
- d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
L’article 1720 du Code civil précise également que le bailleur doit effectuer pendant la durée du bail toutes les réparations qui deviennent nécessaires, à l’exception des réparations locatives.
Enfin, l’article 1721 du Code civil prévoit une garantie contre les vices ou défauts qui empêchent l’usage de la chose louée, même lorsque le bailleur ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail.
Souvent, ces obligations se trouvent également stipulées dans le contrat de bail, en plus des dispositions législatives.
Le propriétaire ne peut donc pas rester passif lorsqu’un désordre relevant de ses obligations compromet durablement l’utilisation normale du logement.
Quand un logement peut-il être considéré comme indécent ?
Un logement dégradé n’est pas automatiquement juridiquement « indécent ».
La notion de décence répond à des critères précis.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger ses occupants contre les infiltrations d’eau, présenter des installations électriques, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude sûres et permettre une aération suffisante adaptée à une occupation normale.
Peuvent notamment être particulièrement préoccupants :
- des infiltrations récurrentes ;
- une humidité généralisée ;
- la présence importante de moisissures ;
- une ventilation insuffisante ;
- l’absence ou la défaillance du chauffage ;
- une installation électrique dangereuse ;
- des équipements sanitaires inutilisables ;
- des menuiseries ou une toiture ne protégeant plus correctement des intempéries.
Il convient toutefois de distinguer dégradation, indécence et insalubrité.
L’indécence relève notamment des rapports civils entre bailleur et locataire. L’insalubrité renvoie, quant à elle, à un régime de police administrative particulier et à l’existence de risques pour la santé ou la sécurité des occupants.
Un logement peut donc être suffisamment dégradé pour caractériser un manquement contractuel du bailleur sans qu’un arrêté d’insalubrité ait nécessairement été pris.
Humidité, infiltrations et moisissures : qui doit intervenir ?
Les problèmes d’humidité constituent une source particulièrement fréquente de litiges locatifs.
Ils peuvent trouver leur origine dans une fuite, une toiture défaillante, une infiltration par la façade, un défaut d’étanchéité, une ventilation insuffisante, une canalisation, les parties communes de l’immeuble ou, parfois, les conditions d’occupation du logement.
Il est donc indispensable d’en rechercher la cause technique avant de déterminer les responsabilités.
La Cour de cassation rappelle néanmoins régulièrement l’importance de l’obligation pesant sur le bailleur de délivrer un logement décent.
Dans un arrêt du 4 juin, n°13-12.314, publié au Bulletin, la Troisième chambre civile a rappelé que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.
Cette décision rappelle notamment que l’indemnisation du préjudice de jouissance ne dépend pas nécessairement de la seule date à laquelle le locataire a formellement alerté son propriétaire lorsque les désordres existaient déjà antérieurement.
L’absence de réaction immédiate du locataire ne fait donc pas disparaître les obligations pesant sur le propriétaire.
Le bailleur peut-il invoquer la responsabilité du syndic ou d’un tiers ?
C’est une difficulté fréquente.
Le bailleur répond parfois au locataire que le problème provient de la copropriété, qu’il attend l’intervention du syndic ou que les travaux doivent être réalisés par une entreprise extérieure.
Cette circonstance ne suffit pas nécessairement à faire disparaître ses obligations à l’égard du locataire.
Dans un arrêt du 16 mars 2023, n°22-10.013, la Cour de cassation s’est prononcée sur une situation dans laquelle des infiltrations provenaient notamment des parties communes d’un immeuble.
La bailleresse soutenait avoir accompli différentes démarches auprès du syndic et du constructeur. Les désordres persistaient néanmoins.
La Cour de cassation a rappelé que le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement, entretenir les locaux et réaliser les réparations nécessaires.
Elle a censuré la décision rendue par la Cour d’appel de Bordeaux qui avait rejeté les demandes de la locataire alors qu’il n’était pas établi que les désordres avaient effectivement cessé.
Ainsi, le fait que l’origine du sinistre se situe dans les parties communes, chez un voisin ou dans des travaux réalisés par une entreprise n’autorise pas nécessairement le bailleur à rester dans l’attente.
Il lui appartient d’effectuer les démarches et recours nécessaires auprès des responsables concernés tout en respectant les obligations qu’il doit à son propre locataire.
Comment préserver les preuves de la dégradation du logement ?
Dans ce type de contentieux, la preuve est essentielle.
Le locataire doit être en mesure d’établir :
- la nature des désordres ;
- leur importance ;
- leur durée ;
- les démarches entreprises auprès du bailleur ;
- les réponses ou l’absence de réponse de celui-ci ;
- les conséquences concrètes sur l’usage du logement ;
- ainsi que les dépenses ou préjudices éventuellement subis.
Les photographies et vidéos datées constituent une première étape, mais elles ne sont pas toujours suffisantes.
Selon la gravité de la situation, il peut être utile de conserver :
- les courriels et SMS échangés avec le propriétaire ou l’agence ;
- les courriers recommandés ;
- les déclarations de sinistre ;
- les rapports d’intervention ;
- les devis ;
- les factures ;
- les attestations ;
- les relevés de consommation d’électricité ou de chauffage ;
- les certificats médicaux lorsque les désordres ont eu des conséquences sur la santé ;
- les rapports administratifs ;
- les constats d’un commissaire de justice.
Lorsque l’origine technique des désordres est discutée, une expertise peut devenir nécessaire.
L’article 145 du Code de procédure civile permet ainsi, avant tout procès, de solliciter une mesure destinée à établir ou conserver la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Une expertise judiciaire peut notamment permettre de déterminer l’origine des infiltrations, d’identifier les travaux nécessaires, d’en évaluer le coût et de préciser les responsabilités des différents intervenants.
Pourquoi mettre le bailleur en demeure ?
Lorsque les démarches amiables restent sans effet, une mise en demeure permet de formaliser la situation.
Elle doit idéalement rappeler :
- les désordres constatés ;
- leur ancienneté ;
- les signalements déjà effectués ;
- leurs conséquences sur la jouissance du logement ;
- les obligations légales du bailleur ;
- les travaux sollicités ;
- ainsi que le délai dans lequel une intervention est attendue.
La mise en demeure présente également un intérêt probatoire : elle établit clairement que le propriétaire a été informé de la situation et qu’il a été invité à y remédier.
Pour un logement ne respectant pas les critères de décence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au propriétaire sa mise en conformité.
À défaut d’accord ou de réponse satisfaisante du bailleur, différentes démarches amiables ou judiciaires peuvent ensuite être entreprises.
Quels recours lorsque le bailleur n’intervient toujours pas ?
Si la mise en demeure reste sans effet, plusieurs demandes peuvent être soumises au juge.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet notamment au juge :
- de déterminer les travaux nécessaires ;
- de fixer le délai dans lequel ils devront être exécutés ;
- de réduire le montant du loyer ;
- ou d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
Selon la situation, le locataire peut également solliciter une condamnation à réaliser les travaux sous astreinte.
Lorsque la situation nécessite une intervention rapide, une procédure de référé peut également être envisagée.
L’article 835 du Code de procédure civile permet notamment au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il peut également ordonner l’exécution d’une obligation qui n’est pas sérieusement contestable ou accorder une provision.
Le choix entre action au fond, référé, expertise judiciaire ou combinaison de plusieurs démarches dépend de la nature et de l’urgence des désordres.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?
En principe, le locataire ne doit pas décider seul de cesser de régler ses loyers.
C’est un point particulièrement important.
Même lorsque le logement présente des désordres, la suspension unilatérale du paiement peut exposer le locataire à un commandement de payer, à l’application de la clause résolutoire et, à terme, à une procédure d’expulsion.
La voie juridiquement la plus sûre consiste à demander au juge la réduction ou la suspension du loyer dans les conditions prévues par les textes.
La jurisprudence admet certes, dans certaines circonstances particulièrement graves, l’exception d’inexécution, notamment lorsque les désordres rendent réellement le logement inhabitable.
Mais cette situation doit être appréciée avec beaucoup de prudence.
Dans un arrêt du 29 février 2024, n° 20-17.542, la Cour de cassation a approuvé les juges qui avaient estimé que les désordres constatés ne rendaient pas le logement totalement inhabitable.
Le locataire ne pouvait donc pas invoquer l’état des lieux pour justifier la suspension du paiement des loyers.
Il est ainsi fortement déconseillé de retenir soi-même les loyers sans avoir préalablement analysé juridiquement la situation.
Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
La réalisation tardive des travaux ne suffit pas toujours à réparer les conséquences d’une situation qui a duré plusieurs mois ou plusieurs années.
Le locataire peut notamment avoir subi un préjudice de jouissance, correspondant à la diminution de l’usage normal du logement pendant la période concernée.
Celui-ci peut résulter :
- de l’impossibilité d’utiliser certaines pièces ;
- de l’humidité ou des moisissures ;
- d’une température insuffisante ;
- d’infiltrations répétées ;
- de nuisances permanentes ;
- ou encore de travaux particulièrement longs.
D’autres préjudices peuvent également être invoqués, sous réserve d’établir leur réalité et leur lien avec les manquements reprochés au bailleur.
Il peut notamment s’agir :
- de frais de relogement ;
- de frais d’hébergement ;
- de dommages causés au mobilier ou aux effets personnels ;
- de frais d’assèchement ou de déshumidification ;
- de surconsommations d’électricité ou de chauffage ;
- de frais d’expertise ou de constat ;
- d’un préjudice moral ;
- voire de conséquences professionnelles ou personnelles précisément justifiées.
L’article 1721 du Code civil prévoit d’ailleurs que lorsque les vices ou défauts de la chose louée occasionnent une perte au locataire, le bailleur peut être tenu de l’indemniser.
Il est donc essentiel de conserver toutes les factures et tous les justificatifs.
Une consommation électrique anormalement élevée, par exemple, pourra être rapprochée de l’utilisation permanente de radiateurs d’appoint, de déshumidificateurs ou de matériels d’assèchement rendus nécessaires par les désordres.
Dans quel délai faut-il agir ?
Les actions dérivant du contrat de bail sont, en principe, soumises à la prescription de trois ans prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Une décision particulièrement récente est venue préciser l’application de cette règle aux logements indécents.
Dans un arrêt du 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’obligation de délivrer un logement décent constitue une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.
Tant que le manquement perdure, le locataire peut donc demander l’exécution en nature de cette obligation.
En revanche, s’agissant de l’indemnisation des conséquences dommageables de l’indécence, la réparation est limitée aux préjudices correspondant à la période non prescrite.
Il est donc préférable de ne pas laisser la situation perdurer trop longtemps avant d’agir.
Que faire lorsque le bailleur affirme avoir « fait le nécessaire » ?
Le simple fait pour le bailleur d’avoir envoyé des courriels au syndic, déclaré un sinistre à son assureur ou demandé plusieurs devis ne signifie pas nécessairement que ses obligations sont remplies.
L’arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2023, n° 22-10.013, est particulièrement instructif sur ce point.
Dans cette affaire, le propriétaire avait entrepris différentes démarches et plusieurs travaux avaient même été réalisés. Pourtant, les infiltrations continuaient.
La Cour de cassation a considéré qu’il ne suffisait pas de constater les diligences accomplies : encore fallait-il vérifier que les désordres avaient effectivement cessé.
C’est donc le résultat concret des interventions qui importe.
Repeindre un mur sans supprimer l’origine d’une infiltration, remplacer périodiquement un revêtement sans traiter une humidité structurelle ou multiplier les interventions provisoires sans résoudre la cause du désordre ne suffit pas nécessairement.
Les bons réflexes du locataire face à un logement qui se dégrade
Face à des désordres persistants, la priorité est de construire une chronologie précise et documentée.
Le locataire a intérêt à signaler rapidement les désordres par écrit, à conserver toutes les réponses du bailleur et à photographier régulièrement leur évolution.
Il convient ensuite d’identifier leur origine, de conserver les justificatifs de toutes les dépenses occasionnées et, en cas d’inaction persistante, d’adresser une mise en demeure circonstanciée au propriétaire.
Lorsque la situation reste bloquée, une action judiciaire peut permettre d’obtenir les travaux nécessaires, éventuellement sous astreinte, une expertise, une diminution ou une suspension judiciaire du loyer ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.
Il est en revanche déconseillé de cesser unilatéralement le paiement des loyers sans avoir préalablement vérifié les conditions juridiques permettant une telle suspension.
L’accompagnement d’un avocat en cas de carence du bailleur
La dégradation d’un logement donne souvent lieu à des situations complexes : bailleur qui renvoie vers son assurance, syndic qui tarde à intervenir, entreprise qui conteste sa responsabilité ou désaccord sur l’origine des infiltrations.
La priorité consiste alors à identifier les responsabilités et à préserver les preuves avant que la situation ne se dégrade davantage.
Un accompagnement juridique peut notamment permettre :
- d’analyser le bail et les pièces déjà disponibles ;
- d’identifier les obligations du bailleur ;
- de constituer les preuves des désordres et des préjudices ;
- d’adresser une mise en demeure ;
- de chiffrer les préjudices subis ;
- d’organiser ou solliciter une expertise ;
- de demander l’exécution des travaux ;
- et, lorsque cela est nécessaire, de saisir le juge.
Maître Antoine Taormina, avocat au Barreau de Bordeaux, accompagne les locataires confrontés à la dégradation de leur logement, aux infiltrations, à l’humidité et à la carence de leur bailleur.
Votre logement se dégrade malgré vos signalements au propriétaire ?
FAQ – Logement dégradé et carence du bailleur
Mon bailleur ne fait pas les travaux : que puis-je faire ?
Il convient d’abord de signaler les désordres par écrit et d’en conserver les preuves.
En l’absence de réaction, une mise en demeure peut être adressée au bailleur.
Si la situation persiste, le juge peut notamment ordonner les travaux nécessaires et, lorsque les conditions légales sont réunies, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur exécution.
Qui est responsable en cas d’infiltration provenant de la copropriété ?
La responsabilité technique peut relever de la copropriété ou d’un tiers.
Toutefois, dans ses relations avec son locataire, le bailleur reste tenu de ses obligations d’entretien et de jouissance paisible.
La Cour de cassation a notamment rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que les démarches entreprises auprès d’un syndic ou d’un constructeur ne suffisent pas nécessairement lorsque les désordres continuent.
Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon logement est indécent ?
Il est particulièrement risqué de le faire de sa propre initiative.
L’indécence ne suffit pas systématiquement à justifier la suspension unilatérale des loyers.
Le juge peut en revanche, dans certaines situations, ordonner lui-même leur réduction ou leur suspension.
Peut-on obtenir une réduction de loyer ?
Oui.
Lorsque les conditions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, le juge peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires.
Puis-je obtenir une indemnisation pour mon préjudice de jouissance ?
Oui, lorsque les manquements du bailleur ont effectivement diminué les conditions normales d’utilisation du logement et que le préjudice est établi.
L’importance de l’indemnisation dépend notamment de la nature des désordres, de leur durée, des pièces affectées et des conséquences concrètes subies.
Le bailleur doit-il rembourser mes frais supplémentaires d’électricité ?
Une demande peut être envisagée lorsqu’une surconsommation est directement liée aux désordres du logement, par exemple en raison de l’utilisation de radiateurs d’appoint, d’un déshumidificateur ou de matériels d’assèchement.
Il faut néanmoins établir le montant de cette surconsommation et son lien avec les désordres, notamment au moyen des factures et historiques de consommation.
Faut-il faire constater les désordres par un commissaire de justice ?
Ce n’est pas systématiquement obligatoire, mais cela peut être particulièrement utile lorsque les désordres sont importants ou contestés.
Un constat permet de disposer d’un élément objectif décrivant l’état du logement à une date précise.
Une expertise judiciaire est-elle possible ?
Oui.
Lorsque l’origine technique des désordres est discutée ou que plusieurs intervenants sont susceptibles d’être responsables, une expertise judiciaire peut être sollicitée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile afin de préserver et d’établir les preuves avant une éventuelle action au fond.
Quel est le délai pour agir ?
Les actions dérivant d’un bail d’habitation sont, en principe, prescrites par trois ans.
La Cour de cassation a toutefois jugé, le 4 juin 2026, que l’obligation de délivrer un logement décent constitue une obligation continue : le locataire peut donc en demander l’exécution tant que le manquement perdure, sous réserve des règles de prescription applicables à ses demandes indemnitaires.