Bruits répétés, odeurs, fumées, vibrations, perte d’intimité, plantations envahissantes ou travaux voisins : les troubles de voisinage peuvent rapidement rendre une situation difficile à vivre.
Pour autant, toute gêne ne permet pas automatiquement d’obtenir réparation. En droit immobilier, il faut généralement démontrer que la nuisance dépasse les inconvénients normaux du voisinage.
Avocat au Barreau de Bordeaux, Maître Antoine Taormina accompagne les propriétaires, locataires, copropriétaires et professionnels confrontés à des litiges de voisinage, afin de déterminer les preuves à réunir, les démarches à engager et les recours judiciaires envisageables.
Tous les troubles de voisinage ne justifient pas une action
La vie en société implique nécessairement de supporter certains désagréments.
Un bruit ponctuel, des travaux de courte durée, des odeurs occasionnelles ou une gêne limitée ne suffisent pas toujours à caractériser un trouble juridiquement indemnisable.
En revanche, lorsque les nuisances deviennent répétées, intenses, durables ou particulièrement gênantes, il peut être possible d’agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
La difficulté consiste donc à distinguer :
- les inconvénients ordinaires de voisinage ;
- les nuisances ponctuelles ou tolérables ;
- les troubles excessifs ouvrant droit à réparation.
Cette appréciation dépend toujours des circonstances : nature du quartier, intensité du trouble, fréquence, horaires, durée, environnement, destination des lieux et conséquences concrètes pour la personne qui subit la nuisance.
Un même bruit peut ainsi être apprécié différemment selon qu’il intervient en journée ou la nuit, de manière isolée ou répétée, dans un immeuble d’habitation ou dans une zone déjà exposée à certaines nuisances.
Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?
Le trouble anormal de voisinage correspond à une nuisance qui excède ce qu’une personne doit normalement supporter dans ses relations de voisinage.
Depuis la loi du 15 avril 2024, cette notion est codifiée à l’article 1253 du Code civil.
Ce texte prévoit notamment que le propriétaire, le locataire, l’occupant, le maître d’ouvrage ou celui qui exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage peut être responsable de plein droit du dommage résultant d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Cette règle est importante : elle permet d’agir même lorsque le trouble ne résulte pas nécessairement d’un comportement volontairement fautif.
Ce qui compte principalement est de démontrer :
- l’existence d’un trouble ;
- son caractère anormal ;
- un dommage ;
- un lien entre la nuisance et le préjudice subi.
La Cour de cassation rappelle ainsi que l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.
Dans un arrêt du 16 mars 2022, n° 18-23.954, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé cette logique de responsabilité de plein droit, ce qui illustre l’autonomie du trouble anormal de voisinage par rapport à la faute civile classique.
Cette solution est importante en pratique : la victime n’a pas nécessairement à démontrer une intention de nuire ou une faute caractérisée du voisin. Elle doit surtout établir que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage et qu’il lui cause un préjudice.
L’action peut donc concerner des particuliers, mais également des professionnels, des exploitants, des entreprises, des commerces, des syndics, des maîtres d’ouvrage ou des voisins à l’origine de travaux.
Quels types de nuisances peuvent être concernés ?
Les troubles de voisinage peuvent prendre des formes très variées.
Les nuisances sonores
Les nuisances sonores sont parmi les plus fréquentes.
Elles peuvent résulter :
- de bruits de pas répétés ;
- de musique forte ;
- d’aboiements de chiens ;
- de fêtes répétées ;
- de travaux bruyants ;
- de climatisations, pompes à chaleur ou ventilations ;
- de machines professionnelles ;
- d’une activité commerciale ou artisanale ;
- de livraisons ou manipulations de matériel.
La preuve est souvent délicate, car le bruit peut être intermittent. Il est donc important de documenter précisément les horaires, la fréquence et l’intensité des nuisances.
Les odeurs, fumées et émanations
Des odeurs persistantes ou des fumées peuvent également constituer un trouble anormal de voisinage.
Il peut s’agir, par exemple :
- d’odeurs de cuisine ou de restauration ;
- de fumées de barbecue ;
- d’émanations industrielles ou artisanales ;
- de nuisances provenant d’une cheminée ;
- d’odeurs liées à des animaux ;
- de mauvaises odeurs provenant d’un local ou d’une installation défectueuse.
Là encore, tout dépend de la répétition, de l’intensité et des conséquences concrètes pour les occupants voisins.
Les travaux et désordres
Des travaux réalisés par un voisin ou une entreprise peuvent aussi être à l’origine d’un trouble.
Cela peut concerner :
- des vibrations ;
- des fissures ;
- des infiltrations ;
- des projections ;
- des nuisances sonores prolongées ;
- une perte d’accès temporaire ;
- des poussières ;
- des dommages causés à un mur, une clôture ou un terrain.
Dans un arrêt du 8 novembre 2018, n° 17-24.333 et 17-26.120, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’un entrepreneur, y compris de travaux publics, peut être responsable de plein droit vis-à-vis des voisins victimes lorsqu’il a exercé une activité en relation directe avec le trouble anormal causé.
Cette jurisprudence est particulièrement utile en cas de fissures, vibrations, affaissements, infiltrations, nuisances sonores de chantier ou désordres causés par des travaux voisins.
Dans ce type de dossier, l’expertise judiciaire peut être particulièrement utile pour constater les désordres, rechercher leur origine et chiffrer les travaux nécessaires.
La perte d’intimité, d’ensoleillement ou de vue
Certains troubles sont liés à l’aménagement d’un fonds voisin.
Une construction, une terrasse, une fenêtre, un balcon, une surélévation, une clôture ou une installation peuvent générer :
- une perte d’intimité ;
- des vues directes sur une propriété ;
- une perte d’ensoleillement ;
- une perte de luminosité ;
- une gêne esthétique importante ;
- une dépréciation du bien immobilier.
Ces situations nécessitent une analyse précise, car elles peuvent relever à la fois du trouble anormal de voisinage, du droit de la propriété, des règles d’urbanisme ou des servitudes.
Il faut également préciser que la conformité administrative d’une construction ne suffit pas toujours à écarter toute responsabilité civile.
Dans un arrêt du 28 mars 2013, n°12-13.917, la Cour de cassation a rappelé que le fait qu’un immeuble soit conforme au permis de construire est sans incidence sur la solution du litige lorsque la construction cause aux voisins un trouble anormal, notamment une diminution importante de l’ensoleillement ou une atteinte à l’intimité de leur habitation.
Autrement dit, un permis de construire autorise une construction au regard des règles d’urbanisme, mais il ne prive pas nécessairement les voisins de la possibilité d’agir si l’ouvrage leur cause un préjudice excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Les plantations et arbres
Les arbres, haies et plantations peuvent également créer des difficultés.
Les litiges portent souvent sur :
- des branches qui dépassent ;
- des racines qui endommagent un mur, une canalisation ou une terrasse ;
- une haie trop haute ;
- une perte de lumière ;
- des feuilles ou fruits tombant régulièrement sur le fonds voisin ;
- un arbre dangereux ou mal entretenu.
Ces litiges peuvent relever de règles spécifiques sur les distances de plantation, mais aussi, selon les circonstances, d’un trouble anormal de voisinage.
Faut-il prouver une faute du voisin ?
L’un des intérêts du trouble anormal de voisinage est qu’il ne suppose pas toujours de démontrer une faute.
Il s’agit d’un régime de responsabilité objective : la victime doit surtout établir que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage et qu’il lui cause un préjudice.
Autrement dit, un voisin peut être responsable même s’il n’a pas nécessairement voulu nuire.
Par exemple, une activité exercée normalement peut malgré tout causer des nuisances excessives pour le voisinage : bruit, vibrations, odeurs, fumées ou perte de jouissance importante.
Cela ne signifie pas que toute nuisance est indemnisable.
Le juge apprécie concrètement si le trouble est anormal, en tenant compte de nombreux éléments :
- l’environnement ;
- la durée ;
- la fréquence ;
- l’intensité ;
- l’heure de survenance ;
- la destination des lieux ;
- l’ancienneté de la situation ;
- les démarches entreprises ;
- les preuves produites.
Il existe également certaines limites, notamment lorsque l’activité à l’origine du trouble existait avant l’arrivée de la personne qui se plaint, sous réserve des conditions prévues par les textes.
Comment prouver un trouble de voisinage ?
La preuve est souvent le point décisif du dossier.
Il ne suffit pas d’affirmer que le voisin est bruyant, que les odeurs sont insupportables ou que les travaux causent des désordres. Il faut pouvoir produire des éléments objectifs.
Plusieurs preuves peuvent être utiles.
Le constat de commissaire de justice
Le constat de commissaire de justice est souvent une pièce importante.
Il permet de faire constater objectivement une situation :
- bruit perceptible depuis un logement ;
- état d’un mur ;
- hauteur d’une haie ;
- présence de branches ;
- fissures ;
- infiltrations ;
- perte d’accès ;
- dégradation d’une clôture ;
- trouble visible depuis une propriété.
Le constat est particulièrement utile lorsque le trouble est matériellement observable.
Pour les nuisances sonores intermittentes, il peut toutefois être plus difficile à organiser, car encore faut-il que la nuisance existe au moment du passage du commissaire de justice.
Les attestations de témoins
Les attestations de voisins, proches ou occupants peuvent également être utiles.
Elles doivent être précises, datées et circonstanciées.
Une attestation vague indiquant simplement que “le voisin fait du bruit” est moins convaincante qu’une attestation décrivant :
- la nature de la nuisance ;
- les horaires ;
- la fréquence ;
- la durée ;
- les conséquences sur la vie quotidienne ;
- les démarches déjà entreprises.
Les photographies et vidéos
Les photographies peuvent être utiles en cas de désordres visibles, de plantations, de travaux, de dégradations ou d’encombrements.
Les vidéos doivent être utilisées avec prudence, notamment lorsqu’elles peuvent porter atteinte à la vie privée d’autrui. Elles peuvent toutefois permettre de documenter certains troubles visibles ou audibles lorsqu’elles sont réalisées de manière proportionnée.
Les courriers et échanges écrits
Il est important de conserver tous les échanges avec le voisin, le syndic, le bailleur, la mairie ou l’entreprise concernée.
Les courriels, lettres recommandées, SMS ou réponses écrites permettent de démontrer que le trouble a été signalé et que la personne concernée a été informée.
Ces échanges permettent aussi de montrer que des démarches amiables ont été tentées avant toute procédure.
Les mesures techniques et expertises
Dans certains dossiers, il peut être nécessaire de recourir à une mesure technique.
Cela peut concerner :
- une mesure acoustique ;
- un rapport technique ;
- une expertise amiable ;
- un diagnostic ;
- une expertise judiciaire ;
- une analyse des désordres immobiliers.
Lorsque les nuisances sont complexes ou contestées, l’expertise judiciaire peut permettre d’établir l’origine du trouble, son intensité, ses conséquences et les travaux nécessaires pour y mettre fin.
Les troubles causés par des travaux peuvent engager non seulement la responsabilité du propriétaire ou du maître d’ouvrage, mais également celle des entreprises intervenues sur le chantier.
Quelles démarches avant de saisir le tribunal ?
Avant toute procédure judiciaire, plusieurs démarches doivent être envisagées.
Échanger avec le voisin
Lorsque la situation le permet, il peut être utile de commencer par un échange direct.
Un courrier simple ou un message écrit peut permettre d’alerter le voisin sur la gêne subie.
Cette étape n’est pas toujours suffisante, mais elle permet de montrer que le demandeur n’a pas agi de manière précipitée.
Adresser une mise en demeure
Si les nuisances persistent, une mise en demeure peut être adressée.
Elle permet de rappeler les faits, de décrire les troubles, de demander leur cessation et, le cas échéant, de solliciter des mesures concrètes :
- réduction du bruit ;
- déplacement d’une installation ;
- réalisation de travaux ;
- élagage ;
- suppression d’un équipement ;
- réparation d’un désordre ;
- indemnisation du préjudice subi.
La mise en demeure permet également de fixer une date et de conserver une trace écrite avant une éventuelle procédure.
Saisir le syndic ou le bailleur
Lorsque le trouble intervient en copropriété, il faut vérifier le règlement de copropriété et alerter le syndic.
Le syndic peut être concerné si le trouble porte atteinte aux parties communes, à la destination de l’immeuble ou aux règles de vie collective.
Si l’auteur du trouble est locataire, il peut également être utile d’alerter le bailleur, qui peut agir auprès de son locataire selon les circonstances.
Signaler certaines nuisances à la mairie
Selon la nature du trouble, la mairie peut être saisie.
Cela peut concerner certains bruits, des nuisances liées à des activités, des problèmes de salubrité, des dépôts, des troubles liés à des animaux ou certaines situations relevant de pouvoirs de police administrative.
Cette démarche ne remplace pas nécessairement une action judiciaire, mais elle peut contribuer à documenter le dossier.
Tenter une résolution amiable
En matière de trouble anormal de voisinage, une tentative préalable de résolution amiable peut être exigée avant la saisine du tribunal, sauf exceptions.
Cette tentative peut prendre la forme d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative.
Il est donc important d’anticiper ce point avant d’engager une action judiciaire, afin d’éviter une difficulté procédurale.
Quels recours devant le juge ?
Lorsque les démarches amiables échouent, plusieurs recours peuvent être envisagés devant le juge.
Demander la cessation du trouble
Le juge peut être saisi afin d’ordonner la cessation du trouble.
Selon la situation, il peut être demandé :
- l’arrêt de certaines nuisances ;
- la suppression d’une installation ;
- la modification d’un équipement ;
- la réalisation de travaux ;
- l’élagage ou la coupe de plantations ;
- la mise en conformité d’une activité ;
- l’interdiction de certains comportements.
Ces demandes peuvent être assorties d’une astreinte afin d’inciter la personne condamnée à exécuter la décision.
Solliciter une expertise judiciaire
Lorsque l’origine du trouble est technique ou contestée, il peut être opportun de demander une expertise judiciaire avant tout procès.
Cette demande peut être formée en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, lorsqu’il existe un motif légitime d’établir ou de conserver la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
L’expertise judiciaire peut être utile en cas de :
- fissures ;
- infiltrations ;
- nuisances sonores techniques ;
- vibrations ;
- désordres causés par des travaux ;
- litiges liés à une construction voisine ;
- perte d’ensoleillement ;
- troubles liés à des installations techniques.
L’expert judiciaire pourra constater les désordres, rechercher leur origine, apprécier leur gravité, identifier les causes possibles et chiffrer les travaux ou préjudices.
Agir en référé
En cas d’urgence ou de trouble particulièrement manifeste, une procédure de référé peut être envisagée.
Elle permet de solliciter rapidement des mesures provisoires ou conservatoires.
Cette procédure peut être utile lorsque le trouble doit cesser rapidement, lorsqu’un risque d’aggravation existe ou lorsque la situation nécessite une intervention judiciaire urgente.
Agir au fond
L’action au fond permet de demander au tribunal de trancher définitivement le litige.
Elle peut avoir pour objet :
- la cessation du trouble ;
- la réalisation de travaux ;
- la condamnation à des dommages-intérêts ;
- la réparation d’un préjudice de jouissance ;
- la suppression d’un ouvrage ou d’une installation ;
- la mise en conformité d’une situation.
Le choix entre référé, référé-expertise et action au fond dépend de la nature du trouble, de l’urgence, des preuves disponibles et de la stratégie à adopter.
Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
Lorsque le trouble anormal de voisinage est établi, la victime peut solliciter la réparation de ses préjudices.
Les préjudices indemnisables peuvent notamment comprendre :
- le préjudice de jouissance ;
- le préjudice moral ;
- la perte de tranquillité ;
- la dépréciation du bien immobilier ;
- les frais exposés pour faire constater le trouble ;
- les frais de travaux ;
- les frais d’expertise ;
- les pertes locatives ;
- le préjudice économique, lorsqu’il est démontré.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 novembre 2024, n° 23-20.880, que lorsque le juge constate qu’un trouble anormal de voisinage a existé à un moment donné, la victime peut obtenir réparation du préjudice subi pendant cette période, même si le trouble a cessé au jour où le juge statue.
Cette solution est importante en pratique.
Un voisin ne peut donc pas nécessairement échapper à toute indemnisation au seul motif que le trouble a disparu avant le jugement. Si les nuisances ont existé et ont causé un préjudice, une réparation peut être sollicitée.
Quel délai pour agir en cas de trouble de voisinage ?
Il ne faut pas attendre trop longtemps avant d’agir.
Dans un arrêt du 21 décembre 2023, n° 22-13.991, la Cour de cassation a rappelé que l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle, soumise à la prescription de cinq ans prévue par l’article 2224 du Code civil.
Cela signifie qu’un délai de prescription peut faire obstacle à l’action si la personne qui subit le trouble tarde trop à agir.
En pratique, il est préférable de réagir rapidement, notamment lorsque :
- les nuisances sont anciennes ;
- les preuves risquent de disparaître ;
- les travaux sont en cours ;
- les désordres s’aggravent ;
- les témoins peuvent devenir difficiles à mobiliser ;
- la situation évolue.
Même lorsque le dialogue reste possible, il est utile de conserver des preuves écrites et de dater précisément les démarches entreprises.
Les bons réflexes en cas de trouble de voisinage
En cas de trouble de voisinage, il est recommandé de ne pas agir dans la précipitation, mais de construire progressivement un dossier solide.
Il faut notamment :
- identifier précisément la nuisance ;
- noter les dates, horaires et fréquences ;
- conserver les échanges écrits ;
- prendre des photographies si le trouble est visible ;
- solliciter des attestations circonstanciées ;
- envisager un constat de commissaire de justice ;
- alerter le syndic ou le bailleur si nécessaire ;
- vérifier le règlement de copropriété ;
- envoyer une mise en demeure ;
- envisager une tentative de résolution amiable ;
- solliciter une expertise si le trouble est technique ou contesté.
La qualité de la preuve est souvent déterminante.
Un trouble réellement subi peut être difficile à faire reconnaître s’il n’est pas suffisamment documenté. À l’inverse, un dossier bien préparé peut permettre d’obtenir plus efficacement la cessation du trouble ou l’indemnisation du préjudice.
L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier
Les litiges de voisinage sont souvent sensibles, car ils mêlent difficultés juridiques, tensions personnelles et enjeux patrimoniaux.
L’intervention d’un avocat permet d’analyser la situation, d’identifier le bon fondement juridique, de réunir les preuves utiles, de rédiger une mise en demeure, d’organiser une tentative amiable et, si nécessaire, de saisir le tribunal.
En cas de trouble technique, l’avocat peut également solliciter une expertise judiciaire afin de faire constater objectivement les désordres ou nuisances.
Maître Antoine Taormina, avocat au Barreau de Bordeaux, accompagne les propriétaires, locataires, copropriétaires et professionnels confrontés à des troubles de voisinage, notamment en matière de nuisances sonores, travaux, plantations, servitudes, copropriété, malfaçons et désordres immobiliers.
Vous subissez un trouble de voisinage ?
Contactez le cabinet afin d’analyser votre situation, déterminer les preuves à réunir et envisager les recours adaptés.
FAQ sur les troubles de voisinage
Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?
Un trouble anormal de voisinage est une nuisance qui dépasse les inconvénients normaux que chacun doit supporter dans ses relations de voisinage.
Il peut s’agir de nuisances sonores, d’odeurs, de fumées, de vibrations, de travaux, de plantations, de pertes d’intimité ou de désordres causés à un bien immobilier.
Le caractère anormal du trouble est apprécié concrètement, selon son intensité, sa durée, sa répétition et son environnement.
Faut-il prouver que le voisin a commis une faute ?
Pas nécessairement.
Le trouble anormal de voisinage repose sur une responsabilité de plein droit. Il n’est donc pas toujours nécessaire de démontrer une faute du voisin.
Il faut en revanche prouver l’existence du trouble, son caractère anormal, le préjudice subi et le lien entre la nuisance et le dommage.
Comment prouver des nuisances sonores ?
Les nuisances sonores peuvent être difficiles à prouver lorsqu’elles sont intermittentes.
Il est utile de réunir plusieurs éléments : attestations, courriers, constats de commissaire de justice, signalements, mesures acoustiques, échanges écrits avec l’auteur du trouble, le syndic ou le bailleur.
Lorsque le bruit provient d’une installation technique, une expertise peut être nécessaire.
Peut-on agir si le trouble a cessé ?
Oui, sous certaines conditions.
Si le trouble a existé pendant une certaine période et a causé un préjudice, une indemnisation peut être demandée, même s’il a cessé au moment où le juge statue.
Il faudra toutefois prouver la réalité du trouble passé et les conséquences subies.
Faut-il tenter une conciliation avant de saisir le tribunal ?
En matière de trouble anormal de voisinage, une tentative préalable de résolution amiable peut être exigée avant la saisine du tribunal, sauf exceptions.
Cette tentative peut prendre la forme d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative.
Il est donc important de vérifier ce point avant d’engager une procédure.
Quel délai pour agir en cas de trouble de voisinage ?
L’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est en principe soumise à un délai de prescription de cinq ans.
Il est toutefois préférable de ne pas attendre, car les preuves peuvent disparaître et les nuisances peuvent devenir plus difficiles à établir avec le temps.
Que faire en copropriété en cas de trouble de voisinage ?
En copropriété, il faut d’abord vérifier le règlement de copropriété et alerter le syndic.
Il peut également être utile de réunir des attestations, photographies, constats ou échanges écrits avec les autres copropriétaires.
Selon la situation, une mise en demeure ou une action judiciaire peut ensuite être envisagée.
Peut-on demander une expertise judiciaire pour un trouble de voisinage ?
Oui, lorsque le trouble est technique ou contesté.
Une expertise judiciaire peut être utile en cas de fissures, infiltrations, vibrations, nuisances sonores techniques, travaux voisins ou désordres immobiliers.
Elle permet de faire constater objectivement la situation, d’identifier les causes du trouble et de chiffrer les préjudices ou travaux nécessaires.
Quels documents transmettre à un avocat en cas de trouble de voisinage ?
Il est utile de transmettre :
- les photographies ;
- les vidéos éventuelles ;
- les constats de commissaire de justice ;
- les attestations de témoins ;
- les courriers et mises en demeure ;
- les échanges avec le voisin, le syndic, le bailleur ou la mairie ;
- le règlement de copropriété ;
- les devis ou factures ;
- les rapports techniques ;
- tout élément permettant de dater et caractériser la nuisance.